Qu'est-ce qu'un courtier immobilier?

Un courtier immobilier, un agent immobilier ou un agent immobilier est une personne qui représente des vendeurs ou des acheteurs d'immobilier ou de biens immobiliers. Bien qu'un courtier puisse travailler de manière indépendante, un agent travaille généralement sous un courtier agréé pour représenter ses clients. Les courtiers et les agents sont autorisés par l'État à négocier des contrats de vente et à gérer la documentation nécessaire à la clôture des transactions immobilières. En Amérique du Nord, certains courtiers et agents sont membres de la National Association of Realtors (NAR), la plus grande association professionnelle du secteur. Les membres de la NAR sont tenus par un code d'éthique qui va au-delà des exigences légales en vigueur dans le but de servir au mieux les intérêts du client. Il est généralement conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de consulter un professionnel de l'immobilier agréé pour obtenir une définition écrite des lois en vigueur dans chaque État. De nombreux États exigent également que des déclarations écrites soient signées par toutes les parties et décrivent les devoirs et obligations.

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En règle générale, les courtiers / agents immobiliers se répartissent en quatre catégories de représentation:

Les agents du vendeur, communément appelés «agents inscripteurs» ou «agents inscripteurs», sont engagés par les propriétaires pour les aider à commercialiser et à louer des biens immobiliers.

Les agents de l'acheteur sont des courtiers ou des vendeurs qui aident les acheteurs en les aidant à acheter une propriété. Les agents doubles aident l’acheteur et le vendeur dans la même transaction. Pour protéger leur permis d'exercer, un courtier immobilier doit des transactions équitables et honnêtes avec les deux parties et doit leur demander de signer un double contrat d'agence. Des lois / règles spéciales s'appliquent souvent aux agents doubles, en particulier lors de la négociation du prix. Dans les situations de double agence, un conflit d'intérêts est plus susceptible de se produire, entraînant généralement la perte de la défense des intérêts des deux parties. Les lois des États varient et interprètent différemment les agences du même type, certaines ne le permettant plus. Dans certains États, la double agence peut être pratiquée dans des situations où le même courtier (mais pas le même agent) représente à la fois l'acheteur et le vendeur. Si un agent de la maison de courtage a une maison répertoriée et qu'un autre agent de cette maison de courtage a un contrat d'acheteur avec un acheteur qui souhaite acheter la propriété inscrite, une double agence est créée en permettant à chaque agent d'être désigné comme "intra-entreprise". agent. Seul le courtier lui-même est l'agent double. Transaction Brokers fournit à l'acheteur et au vendeur une forme de représentation limitée, mais sans aucune obligation fiduciaire. N'ayant plus qu'une relation de facilitateur, les courtiers en transaction assistent les acheteurs, les vendeurs ou les deux pendant la transaction sans représenter les intérêts de l'une ou l'autre des parties, qui peuvent alors être considérés comme des clients. L’assistance fournie constitue les documents juridiques d’un accord entre l’acheteur et le vendeur sur les modalités d’un transfert de propriété particulier. Un courtier immobilier reçoit généralement une commission immobilière pour mener à bien une vente. Aux États-Unis, cette commission peut généralement représenter entre 5 et 6% du prix de vente de la propriété pour un courtier en services complets, mais ce pourcentage varie selon les États et même les régions. Cette commission peut être divisée avec d’autres courtiers ou agents immobiliers participants. Les courtiers forfaitaires et les courtiers rémunérés à l'acte peuvent demander beaucoup moins, en fonction du type de services offerts.

Licence

Aux États-Unis, les courtiers et les agents immobiliers sont agréés par chaque État et non par le gouvernement fédéral. Chaque État dispose d’une «commission» immobiliére qui surveille et accorde des licences aux courtiers et agents immobiliers. Par exemple, certains États ne permettent aux avocats de créer de la documentation que pour transférer des biens immobiliers. Où d'autres États autorisent l'agent immobilier agréé. Des lois nationales définissent les types de relations pouvant exister entre les clients et les titulaires de licences immobilières, ainsi que les obligations légales des titulaires de licences immobilières de représenter les clients et les membres du public. Les règles varient considérablement selon la loi, d'un État à l'autre, par exemple sur des sujets incluant le langage juridique nécessaire au transfert de biens immobiliers, les relations de mandataire, les inspections, les divulgations, la formation continue et d'autres sujets.

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Aux États-Unis, dans la plupart des pays, une personne doit posséder une licence, ce qui signifie qu’elle a étudié le droit de l’immobilier avant de recevoir une rémunération pour des services rendus en tant que courtier ou agent immobilier. Les activités non autorisées sont illégales et la commission immobilière de l'État est habilitée à infliger des amendes aux personnes qui agissent en tant que détenteurs de licences immobilières, mais les acheteurs et les vendeurs agissant en tant que mandants dans la vente ou l'achat de biens immobiliers ne sont généralement pas tenus d'obtenir une licence. Il est important de noter que dans certains États, les avocats gèrent les ventes de biens immobiliers à titre de compensation sans être agréés en tant que courtiers ou agents.

Accord écrit

Il est important de disposer d'une documentation juridique écrite claire pour la conclusion d'un accord entre le courtier et le client, afin de protéger les deux. Si les parties ne disposent que d'un accord oral, il est plus probable qu'un différend survienne à propos de l'accord pour représenter des clients et pour déterminer le mode de vente des biens immobiliers. Une documentation juridique est nécessaire pour définir si le courtier peut appliquer l'accord de compensation des parties, la durée de la relation, si la relation est "exclusive" et d'autres questions. L’applicabilité des accords verbaux, le type d’ententes juridiques devant être écrites et d’autres questions importantes varient d’un État à l’autre.

Education immobilière

Pour obtenir une licence, la plupart des États exigent qu'un demandeur prenne un nombre minimal d'heures de cours en classe pour étudier le droit immobilier avant de passer l'examen de licence d'État. Cette éducation est souvent dispensée par des sociétés immobilières ou par des sociétés d’enseignement, qui sont généralement autorisées à dispenser de tels cours dans leurs États respectifs. Les cours sont conçus pour préparer le nouveau preneur de licence principalement aux aspects juridiques de la pratique du transfert de biens immobiliers et à la réussite de l’examen de licence d’État.

Une fois la licence obtenue, le preneur de licence dans la plupart des États est initialement désigné vendeur et doit travailler sous licence de courtier. Certains États ont récemment supprimé la licence du vendeur. Tous les détenteurs de licence de ces États obtiennent automatiquement la licence de leur courtier.

Un agent immobilier doit placer son permis auprès d'un courtier en gestion. En règle générale, il peut y avoir plusieurs détenteurs de licence détenant des licences de courtier au sein d'une société mais un seul courtier ou la société elle-même est le courtier principal ou le gérant, lequel est alors légalement responsable de tous les détenteurs de licence détenus en vertu de leur licence.

Le terme agent ne doit pas être confondu avec vendeur ou courtier. Un agent est simplement un preneur de licence qui a établi une relation de mandataire avec un client. Un courtier peut également être un agent pour un client. C’est généralement le cabinet qui entretient la relation juridique avec le client par l’intermédiaire de l’un de leurs vendeurs, qu’il s’agisse de vendeurs ou de courtiers.

Dans tous les États, le titulaire de licence immobilière doit divulguer aux acheteurs et vendeurs potentiels la nature de leurs relations au sein de la transaction et avec les parties. Voir ci-dessous une relation courtier / preneur de licence avec les vendeurs et leur relation avec les acheteurs.

Aux États-Unis, il existe généralement deux niveaux de professionnels de l'immobilier agréés par les différents États mais pas par le gouvernement fédéral.

Relations d'agence avec les clients et non-agences avec les clients

Relation: Conventionnellement, le courtier établit une relation de courtage conventionnelle à service complet et à commission complète dans le cadre d’un contrat d’inscription signé avec un vendeur ou d’un contrat de "représentation d’acheteur" avec un acheteur, créant ainsi en common law dans le plupart des États une relation de mandataire avec un fiduciaire. obligations. Le vendeur ou l'acheteur est alors un client du courtier. Certains États ont également des lois qui définissent et contrôlent la nature de la représentation. Les relations de représentation dans des transactions immobilières résidentielles impliquent la représentation légale par un courtier immobilier (pour le compte d'une société immobilière) du commettant, qu'il s'agisse d'un acheteur ou d'un vendeur. Le courtier et ses vendeurs immobiliers agréés (vendeurs ou courtiers) deviennent alors les agents du mandant.

Relation hors agence: en l'absence de convention écrite ou de relation fiduciaire, un courtier immobilier et son personnel de vente travaillent avec un mandant appelé client du courtier. Lorsqu'un acheteur qui n'a pas conclu de contrat d'acheteur avec le courtier achète une propriété, ce courtier agit en tant que sous-agent du courtier du vendeur. Lorsqu'un vendeur choisit de travailler avec un courtier en transactions, aucune relation d'agence n'est créée.